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[大奖国际]清华大学|扩张的城市②借土地改革契机

发布日期:2020-04-15 来源:http://www.zqjiabin.com 作者:大奖国际

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2014年发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020)》, 明确提出从以“土地城镇化”为主导的传统增长模式转向 “人口城镇化”的新模式,让数以亿计的流动人口在城市里获得均等公共服务并实现家庭式、永久性迁移,乃至最后可以完全市民化,但目前看来还远未达到预期目标。城乡二元制度的藩篱仍未破解,“进城不能落城”的现象突出,造成人口城镇化速度远低于土地城镇化进度,带来严峻的社会问题。

地方政府依赖土地财政,住房民生问题突出

改革开放40年来我国的高速城镇化进程,具有强烈的以建设用地扩张和“土地财政”为特色的城镇化特征。1988年土地有偿使用制度建立以来,地方政府逐渐形成了土地财政依赖现象。地方政府将获取的土地资产收益通过金融机构信贷的杠杆放大作用,获取更多的可支配资金,对地方经济施加了更大影响,形成“征地—卖地—收税收费—抵押贷款—再征地”的运作模式。

在土地财政驱动的城市增长模式下,2000-2018年,我国城镇建成区面积增加161.22%,同期城市常住人口增加89.46%。土地城镇化速度达到人口城镇化速度的1.8倍,远超过国际上的1.12安全线标准。快速的城镇化过程以及不均衡的城镇化结果带来大量的城市问题,资源环境急剧恶化。

土地作为房地产业最重要的投入要素,其价格在房地产总成本中所占比重最大,土地价格上涨直接提升房地产价格。正是这种具有政府垄断性的不完善的土地制度与地方政府的“土地财政”,推高了地价与房价,成为房价居高不下的根源。

收入增长速度跟不上房价增长速度。35个大中城市的房价收入比从2013年的10.2到2017年的11.5,远超健康房地产市场中的房价收入比2-6,住房问题突出,社会民生矛盾尖锐。

过去几年来高涨的房价也带来对房地产投资的旺盛需求。2018年末,我国住户部门杠杆率高达60.4%,中国经济因过度“房地产化”而需要应对不断积累的金融债务风险。据统计,居民杠杆率水平每上升1个百分点,社会零售品消费总额增速下降0.3个百分点左右。房价虚高带来的房地产泡沫化严重地抑制了消费,对实体经济的和城市创新能力的挤出效应显著,给我国社会经济的可持续发展带来严峻挑战。

地方政府为何不愿承担外来人口的住房保障成本?

解决城镇化过程中流入人口的居住问题大体有两种模式:一种是政府主导型, 如新加坡和中国香港等; 另一种是放任自由型,如拉美国家的早期城市化过程, 农村人口大量地集中涌入核心城市,占据部分公共地, 形成“ 贫民窟” 现象。在我国,户籍制度的存在使得外来流动人口的居住权缺失,既没有“棚户居住权”,也没有“不被驱逐权”。